克而瑞产城讲堂:数说中国产业园区

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随着市场环境趋严,未来的产业地产发展不仅局限于开发层面,更看中的是全流程精细化的管控,产业投资、产业培育、招商运营、产业生态等成为重点

所以,产业地产的所有相关主体都需要重新审视,重构运营服务思维,去迎接未来更加风谲云诡的市场形势

本文是近期『克而瑞产城大讲堂』第28期精选干货内容。
“产城讲堂” 活动,是由易居克而瑞产城发展部和园动力产业发展集团合作举办,业内重量级嘉宾们在此输出观点,与大家共同探讨分析行业形势。

01

2021全国产城发展形势报告摘要

在确定性变局中,站好 “生态位”;

生态位与C位短暂风头正盛不同,它关注的是企业长期发展动力。

▲克而瑞·产城发展部 总经理  卢文婷

l 经济,稳中求进;
近年,我国经济迈入 “先站住、再站高、先活着、再活好” 的K型时代。值得关注的是,2020年1-9月,20个行业利润下降,2021年1-9月,受产品价格持续上涨等因素拉动,35个行业利润增长,特别是“两高”和能源行业的规上企业利润翻倍增长。   
l 产城,数智未来;
未来数字化将成为产城的重点,到2035年,上海将建成具有世界影响力的国际数字之都,由此上海成立数交所,助推产业转型升级。 
l 拿地,转变思路;
拿地“修罗场”气质愈发凸显,上海、深圳、南京等主要城市分割转让进一步收紧,产出要求更是高于世界500强,变得难以企及,比如深圳土地出让亩均税收上千万。拿地难、去化慢、惩罚重,未来拿地从“地产思维”转向“产业思维”。
l 开发,强调闭环;
定位思路应该强调从定位到落位,产业重要,要素更重要。产业招商除了招大引强,还要专精特新。产业运营除了基本生活服务,还要通过企业集聚配置产业服务和企业服务。此外,自持物业的退出方式虽仍在试验阶段,但首批公募REITs涨幅和换手率均表现抢眼,新模式闭环有望形成。
l 企业,国民共进。
产业地产不存在国进民退,未来应该更强调轻重结合。同时,面向产业项目大多非标,不可规模复制的现状,未来我们不谈标杆的模式,只做标杆的项目

02

产业招商实操要义

从产业招商的变化到客户画像再到信息收集,链接和落地详细解答未来产业招商的全景趋势。

▲园动力产业发展集团联合创始人 许洪睿

在充分市场竞争的形势下,传统的打电话、陌拜、短信等招商手段存在管控不到的结果而且缺乏顶层产业思考,因此,未来的招商的整体逻辑从无到有、从项目到呈现等,一定是分工协作
面对主题园区,我们通过增量思维,围绕主导产业,打通上下游产业链;面向标准园区,并不是不考虑产业集聚,通过存量思维,研究区域产业聚集度,筛选园区产业。
l 客户画像的目的即精准推广和目标推广。客户画像需要通过基础标签、行为标签、精细标签去锁定。
l 大数据招商,要做到维度最广、精度最细、产业链条最深
产业招商首先要进行信息分类。以上海为例,270万法人单位企业、10万家制造业、1万家行业方向匹配企业、200家行业、税收等各项指标高度吻合的企业。接下来是如何有效链接,招商不在于创新链接手段,而在于如何筛选甄别链接前的信息
第一步是表白、写“情书”、写推荐书;第二步是偶遇,比如通过标准展会举办核心论坛做专项发布;第三步是中间人介绍,比如行业协会做居间人。

03

持有物业(工业)资产证券化

自持物业通过金融资本手段实现突破,成为新玩法。

▲康桥资本医疗产业设施平台 董事总经理  陈晨

l 在大量资金下沉、政策瞬息万变、同质竞争惨烈、获利方式狭窄的市场背景下,自持物业通过金融资本手段实现突破成为新玩法。除了公募REITs外,还有ABS、CMBN等均是通过资本证券化的方式退出的。
凯德模式,即凯德集团兼顾开发商、运营商、资产管理人三个角色,既负责传统地产开发,又是REITs的管理人,负责自持物业的收购与处置,同时作为运营商负责商务管理。虽然复杂,但是为产业地产开发商提供了新的玩法
l 在这个过程中成立一个合资基金,由投资机构出大部分钱,作为GP来操盘,各个环节都可以采取收费制度,比如项目投资收益、物业管理费用、资产管理费、招商管理费、投资收购费、资产退出组织费等。这个环节主要通过投融管退去实现。

04

科技无处不在,智慧引领未来

智慧园区,强调对人、对企业的理解。

▲北京智能建筑科技有限公司  副总裁 李径

l 园区的相关利益方,有四个象限。第一个是TO G即政府/监管机构,关注产业经济发展和民生治理改善;第二个即园区经营方/管理方,关注园区经营和园区管理;第三个是TO B即进驻企业/商家/事业单位,关注业务持续增长,提升品牌形象、留住人才;第四个TO C即健康舒适的生活体验,高效便捷的工作空间,社交成长需求。
l 最好的招商能够留住现有的企业,但目前运营管理的粗放性导致最好的招商难以实现。面向未来,建设智慧园区,必将向生态化、服务化和智慧化演进,推动从粗放管控时代走向精细化服务时代迈进。
l 智慧园区,除了强调硬性技术外,强调对人、对企业的理解。智慧园区的真正价值是做好七件事——人、机、电、仓、客、货、场

05

浦江智谷的服务创新

从产业生产研发空间的供应商,成为产业发展要素整合的合伙人

▲浦江智谷总经理  甘占勇

l 服务创新,不是为了赶时髦,而是面对激烈的市场竞争我们要求生存,面对园区对产业促进作用尚不显著,我们有挖掘产业培育价值的探索使命。我们要致力于园区的社区化服务,从而找到整合创新的价值,把鸡肋般的产业地产转换成十分有价值的产业资本。
l 浦江智谷是民营园区,在运营服务的侧重点上,要和国有园区进行差异化经营。我们更加关注培育的产业项目的成熟度和加速的基础,我们会更加注重我们的服务价值对项目赋能的直接性,我们所提供的空间品质以及精细化管理方面,我们都要有所侧重,这样我们才能在竞争中因独特的价值而生存发展。
如何从项目的房东变成企业的伙伴?
首要问题便是如何在还没有业务合作的时候,能建立起相互了解和交流的平台。作为园区,也必须把自己的使命融入所在区域的经额济发展之中,这样建立起园区以及园区企业和政府间的桥梁纽带也是必须的,我们一开始便推动园区的社区化建设,而党建引领下的各类组织平台的建立,便是一种很有成效的沟通体系,不但让我们建立起产业项目间的共生体系,而且由于员工们都能找到属于自己的组织归宿,这就对人才起到了很好的稳定和吸引作用,而且各类组织也都围绕产业促进在引导和培育各自的成员,社区化的服务也就成了我们的一张名片。
l 园区服务创新,本质是对于园区运营的变革,是使命的创新。从产业生产研发空间的供应商,成为产业发展要素整合的合伙人。最终在生产要素方面对产业发展有促进和推动的价值,我们的服务创新才算成功。

06

数说中国产业园区

产业园区尚处于初级阶段,产业园的市场化、商品化是大势所趋。

▲园动力产业发展集团董事长  张鹏

l 随着我国产业实力逐步提升,从最传统的手工业、轻工业,到来料加工,到如今成为世界级制造业强国,国家的综合实力进一步跃升,越来越依赖本土企业的转型升级
而承载众多实体企业稳健发展的产业园区从无到有,行业由最初政府主导的第一代产业园区开始进入摸索期,到如今产业园区成为城市不可或缺的重要载体平台,行业模式和运营思路随着产业结构的调整,不断升级换代
l 从需求、供应、城市能级、人口、政府要求、土地出让形势、货币超发、城市更新,这8个变化方面解说了目前产业地产的市场环境。
l 销售型园区供需关系,根据全国35+重点城市销售端的去化情况得出:供应总量约16668万方、可售存量约6698万方、年均去化总量约1922万方,库存去化周期在3.5年左右
l 产业园区尚处于初级阶段,产业园的市场化、商品化是大势所趋。对于绝大多数二线城市,50~80万平米的市场容量仅仅是短期可见的基础值。
建立产业园区全流程价值体系,即项目投决、产业研究、产品定位、成本配置、财务模型、建筑方案、产业咨询、运营管理。
园区操盘十大关键点:高容积率、高被动自持、强竞争市场、弱城强区、规划限制、项目成本控制、新型工业用地、村集体用地流转、低效存量用地盘活、客户准入税收考核。

结语

从狂飙突进,到各归其位。
我们相信,“未来与国强民富和美好生活相关的产业,都会有很大发展机会”。
 
禾获仁,是基于互联网技术,运用大数据分析,依托海量资源,服务于政府园区、企服机构、企业客户的互联网新生态,旨在打造全国数字化招商云平台,助力园区招商的数字化转型。
 

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